制定背景

开化县一直高度重视农村住房建设工作。开化县农村住房建设和农村困难家庭危房改造建设取得明显成效，广大农民建房难问题得到有效缓解，农村面貌得到显著改善。

虽然开化县农村住房建设取得明显成效，广大农民建房难问题得到有效缓解，广大农村面貌得到显著改善。但当前农村住房建设管理仍存在诸多问题。主要表现在：乡村规划不够完善，村庄规划设计和农房设计落地难，拆建过于频繁，浪费严重；农村住房建设管理体制机制不健全，农房设计和施工监管不规范，不少农村住房存在质量安全隐患；农村住房建设标准、风格风貌、审批流程等缺乏刚性要求，导致农村住房与当地乡村环境不协调、缺乏地域特色；农村建筑工匠管理不规范，专业素质良莠不齐，影响农房建设品质等。

因此，为加快建立健全我县农房建设管理机制，切实落实农房建设管理责任，全面加强农房建设规划设计管控和施工质量安全管理，不断提升农房建设质量和管理水平，实现农房科学安全建设和规范有序管理。根据省、县要求，我们会开展了《开化县农村住房建设管理暂行办法》编制工作。

制定依据

2017年7月13日浙江省人民政府于印发了《关于切实加强农村住房建设管理的实施意见》 (浙政办发〔2017〕69号)，文件对规划管理、设计要求、审批流程、施工管理、农房验收、责任落实等方面作了指导性规定，并要求各地结合实际出台管理细则。根据69号文件精神，并依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省农村建筑工匠管理办法》、《住房城乡建设部关于切实加强农房建设质量安全管理的通知》（建村〔2016〕280号）等法律规章要求制定了本《办法》。

具体内容

第一章   总    则

第一条  为加强城乡规划建设和土地管理，进一步规范我县农村村民建房管理，节约用地、改善人居环境和推进新农村建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省城乡规划条例》、《浙江省农村住房建设管理办法》和《开化县域总体规划》、《开化县土地利用总体规划》的相关要求制定本办法。

第二条 本办法适用于开化县行政区域内农村村民（以下简称村民）新建、改建、扩建农村住房的建设活动及其监督管理。

本办法所称村民，是指经济组织成员资格的人员。

本办法所称农村住房，是指村民在其宅基地上建设的住宅房屋。

第三条  规划分区分类控制

农村住房建设应当按照规划分区进行分类管理控制，县政府在批准《开化县域村庄布点规划》后向社会公布，各乡镇人民政府（办事处）、相关部门必须按照“适建村、限建村、禁建村”的管控原则进行管理。

第四条  职责分工

土地行政主管部门负责农民建房用地管理，对新增建设用地负责办理农转用。

城乡规划行政主管部门负责规划审批及监督管理，并依法将农村住房建设审批和管理委托各乡镇人民政府（办事处）。

建设行政主管部门负责农村住房建设的综合监督管理、指导和服务工作，强化农村住房建设安全及房屋质量管理，对农村建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训，并建立信用档案等。

综合行政执法局和各乡镇人民政府（办事处）依职权负责管辖范围内违法建设查处及监督管理。

县农办、农业、水利、林业、公安、交通运输、环保、供电、文旅等部门依据各自职责，积极做好涉及的相关工作。

各乡镇人民政府（办事处）负责本辖区内申请的受理、 “一户一宅”等建房合法性审核、建房用地协调，建房审核或审批及监督管理等工作；负责做好村庄规划的编制，负责建房户现有住房、家庭成员、户籍关系等情况进行真实性审查，做好建房用地的调剂、调整、安排工作，及时督促建新房拆旧房农户的原有旧住房拆除，集体土地使用证收回和报请注销工作。

第二章   规划管理

第五条  村庄规划建设与用地管理必须符合县域总体规划、土地利用总体规划、乡镇规划和村庄规划等，并遵循“节约集约用地、先规划后建设”的原则。

第六条  农村住房建设必须严格执行 “一户一宅”原则，新建房屋必须先拆除旧房（传统村落保护等政府特别规定除外，下同）。

第七条  村民建房用地充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村庄周围的未利用地，严格控制占用耕地建造住宅，严禁占用永久基本农田建造住宅，鼓励本村村民向中心村集聚。村庄布点规划确定的限建村原则上不得新增村庄建设规模，允许原拆原建和利用村内闲置宅基地新建农房；禁建村禁止农房建设，村民住房一律“只拆不建、只出不进”。

第八条  根据村庄建设用地规划编制相关规定组织村庄规划编制工作，没有完成村庄规划编制工作的乡镇、村对所辖村民建房暂停审批。

第九条  规范村庄风貌管理

城乡规划行政主管部门要积极开展村居设计竞赛或招投标，选择适合各区片的建筑风格，制定标准图集供村民选择，村民自行委托设计的也应该符合总体的建筑风貌。农村住房建设通用图集的编制、更新和对村民选用的图纸无偿提供适当修改服务费用列入财政预算。

第十条  列入省级以上历史文化名村（街区） 的村庄，要严格实施保护规划，在核心保护区内严禁新建住宅。凡申请建房户旧宅属于保护性建筑的，禁止原拆原建，异地新建需将旧宅集体土地使用权收回或变更，对文保建筑实行统一管理和开发利用。省级及以上传统村落参照《历史文化名城名镇名村保护条例》执行。

第三章  建房条件

第十一条  农村宅基地管理中的“户”，以公安机关登记的户籍资料为基础,家庭成员是本行政村农村集体经济组织成员，具有建房资格的“户”。“ 建房资格户”的确定，由农户向村民委员会提出申请，村民委员会结合《村规民约》进行确定，报乡镇（办事处）审核。分户原则：

（一）父母应随子女立户。只有一个子女的，不论户口是否分开，只能按一户认定；两个及以上子女的，有子女已达法定婚龄的可单独分户；

（二）四世同堂共同生活的可分为两户；

（三）本村无子女可随的村民，可认定为一户；

（四）夫妻离婚三周年以上且连续三周年未共同生活的，或者离婚后一方再婚的，可以认定分户。

第十二条  农村住房建设中涉及分户建房或并房后新建房的，乡镇、村要严格进行审查，并对真实性负责，防止以虚假信息骗取建房资格。严格控制并房，并房必须是同一幢房屋，且并入户必须是面积不够的少房户或无房户(并后房屋面积不得超过法定审批最高面积)，应先办理被并房屋的不动产权转移登记手续，并出户方可申请建房。

第十三条  按“一户一宅”原则，符合下列情形的之一的，可申请建房：

（一）常住人口中具备分户条件，确需分户建房的；

（二）因国家建设原宅基地被征收的；

（三）因自然灾害或者实施村庄规划、土地整理需要搬迁的；

（四）需要新翻建、扩建的；

（五）迁入农业人口落户成为本集体经济组织成员，同时承担村民义务，且在原籍没有宅基地或住房的；

（六）原本村现役军人配偶，且配偶及子女户口已经落户在本村组、无住房的；

（七）本村农业户口，其配偶是城镇居民户口且未享受房改及货币补助政策的。

（八）法律法规规定的其他情形。

第十四条  有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（一）不符合县域总体规划、土地利用总体规划、乡、镇规划和村庄规划的；

（二）本村已拥有一处宅基地的，宅基地面积已经达到规定标准再申请新宅基地的；

（三）出卖、出租、赠与他人房屋或以其他形式转让地上建筑物后再申请建房用地的；

（四） 以所有家庭人员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件而以分户为由再申请建房的;

（五）在拆迁中已实行货币补偿、产权调换、有土地安置或已享受异地搬迁、下山脱贫政策的；

（六）违法用地、违法建设尚未处理结案的；

（七）纳入政府集中供养的对象，不再安排建房宅基地；

（八）法律、法规、规章等规定的其他不符合建房条件的。

第四章  建房标准

第十五条  村庄规划建设用地

村庄人均规划建设用地指标不超过118㎡（包括道路、绿地、公园、幼儿园、敬老院、村办公楼等村级公共服务设施用地），城镇建设用地范围内的村庄应努力合理降低人均建设用地水平。

第十六条  建筑占地面积

农村住房建筑占地面积按其建房人口的多少划分为大、中、小三种户型。

（一）城镇规划区以内建筑占地面积标准：

大户：5人以上（含5人），不得超过120㎡；

中户：3-4人，不得超过110㎡；

小户：1-2人，不得超过95㎡。

（二）城镇规划区以外建筑占地面积标准：

大户：5人以上（含5人），不得超过120㎡；

中户：3-4人，不得超过115㎡；

小户：1-2人，不得超过100㎡。

占地面积是指房屋地表底层外围水平投影面积，包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。

第十七条  建筑高度 

农村住房建筑层数不超过三层，新村和集聚点建筑檐口高度（指上沿，下同）控制在10.8米以下；对于老村零星新建住房，当新建住房后排住房檐口高度不超过10.8米，新建住房檐口高度不得超过10.8米,当后排住房檐口高度超过10.8米，新建住房檐口高度不得高于后排住房檐口高度且不得超过11.8米。

位于国家公园试点区、历史文化名镇（村）、“金溪画廊”等特殊区域、重要节点的建筑檐口高度不得超过9.8米，并合理控制建房体量，农房二、三层的建筑面积相对首层适当缩进，农房外立面要与自然环境相协调。

第十八条  附房和庭院

新建住房不得单独建设附房，有条件的村庄允许由村集体统一建设产业用房，用于畜禽养殖等用途；原则上不得建设庭院，有条件建设庭院的，庭院面积不得超过审批占地面积，新村和集聚点庭院面积不得超过审批占地面积的0.5倍；围墙高度不得超过1.5米，根据实际，鼓励采用竹篱笆、木栅栏等通透式围墙。 

鼓励村民合建三合院、四合院的建筑形式，可以结合院落实际设计庭院围墙。

第十九条  建房人口按照家庭常住农业人口计算，但有下列情况之一的，可计入户内人口：

（一）在部队服役的义务兵和士官； 

（二）在校的大、中专学生（包括在读研究生）； 

（三）符合《收养法》规定，依法办理了收养登记的；

（四）领有独生子女证的家庭可以增计一建房人口，依照相关部门出具证明认定；

（五）在押服刑人员；

（六）不在国家机关、国有企事业单位工作的，而且长期居住在本村的被征地农转非人员；

（七）法律、法规规定的其他人员。

第五章  审批管理

第二十条  审批主体

（一）农村住房建设实行“一表式”联合审批，加强部门之间的协同管理，规范审批程序。

（二）在城镇总体规划确定的城镇规划区内的村民建房由县规划局核发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》；城镇规划区外的村民建房由县规划局委托乡镇人民政府（办事处）核发《乡村建设规划许可证》。

（三）农村住房建设涉及占用农用地和未利用地的，应报县国土部门先行办理农用地和未利用地转用报批手续。

（四）多（高）层公寓式住宅和新村或集聚点需实施统一建设的，由乡镇人民政府（办事处）、村委或村集体经济组织按基本建设项目办理规划建设和用地审批手续。

第二十一条  审批要求

（一）带方案审批。村民建房申请经乡镇人民政府(办事处)初审后，符合审批条件的，在提交建房审批资料时必须提供其选择的农房通用图或委托设计的图件。乡镇人民政府(办事处)和规划等部门在审批农民建房时必须审查方案的可行性，对符合农村特色风貌管控要求的予以审批。

（二）带合同管理。引导村民建房由施工企业承担或农村建筑工匠承建，建房户在开工前应当与施工单位或者农村建筑工匠签订统一制定的施工合同书、安全责任书，明确双方的权利、义务和责任，约定农村住房保修期限和保修责任，并报乡镇人民政府(办事处)备案。建设行政主管部门应制定农村住房建设施工合同范本。

（三）带协议履约。完善村民建房村规民约，推行建房审批时以协议方式约定履约金，督促建房户在依法用地、履行建筑风貌、拆旧建新、外墙粉刷、建筑垃圾清理等方面自觉履约。乡镇人民政府（办事处）加强对履约金管理，坚持严管快退。

（四）带牌施工。村民建房批准后，要将建房位置、用地范围、建筑面积、建筑高度、建筑风貌、农村建筑工匠等内容制成公示牌发放给建房户。村民建房施工期间应在建设现场明显位置设置公示牌，接受社会监督、监管。

（五）带信用建房。要求将村民建房行为、建筑工匠纳入社会征信体系管理。建设行政主管部门应当加强工匠队伍监管，开展建筑工匠不良行为的监督检查。建立农村工匠协会，通过协会建立建筑工匠责任主体信用档案和责任追究机制，从“承建人”环节落实按图施工。

第二十二条  审批程序

（一）农户申请。申请建房的户主（以户籍户口簿为准）向所在地的村集体经济组织提出书面申请，并提供建房申请书、户籍证明材料、家庭在册人口、原房屋土地使用证明等材料。

（二）村级受理。村集体经济组织讨论建房申请，对村民提供的建房申请材料进行审核并对其真实性负责。集体讨论通过后在村政务公开栏公示7天，公示期满无异议的，由村集体经济组织签署意见，同时附具村集体经济组织与申请建房村民签订的原有住房拆除协议或村级组织收回的协议，提交所在的乡镇人民政府（办事处）。未通过的，及时告知申请人并说明理由。

（三）建房审查。乡镇人民政府（办事处）在收到村民建房申请等材料后，组织国土所、规划站、村集体经济组织等相关工作人员到现场踏勘，申请建房用地涉及风景区、文物保护区范围或涉及交通、水利、供电、林业等部门管理内容的，则应分别取得相关部门签署的书面同意意见。

（四）用地规划许可。县规划局或受委托的乡镇人民政府（办事处）在接到建房申请材料后，应在承诺办理期限内作出规划审核意见，对符合条件的，按程序办理《建设用地规划许可证》。

（五）用地报批。乡镇人民政府（办事处）在接到建房申请材料后，应在承诺办理期限内做出建房用地审核意见。对符合条件的，经乡镇人民政府（办事处）批准同意后，30日内报县国土资源局备案归档。涉及新增建设用地的由乡镇汇总后每年5月份前上报县国土局办理农用地和未利用地转用审批手续后，方可批准村民建房。

（六）工程规划许可。建房用地报经批准后，由县规划局或受委托的乡镇人民政府（办事处）根据建设用地批准文件和建房通用图集或符合规划要求的设计图纸等材料，按程序办理《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》。

（七）施工放样。乡镇人民政府（办事处）收到建房户开工申请后，组织国土所、规划站、村集体经济组织等相关工作人员按批准用地和规划许可进行免费联合放样并实行公示挂牌施工。施工放样前原有住房须拆除到位或由村集体经济组织收回。

（八）用地和规划核实。农村住房建设竣工后，建房户向乡镇人民政府（办事处）提出用地和规划核实申请。由乡镇人民政府（办事处）国土所、规划站根据审批资料的要求进行联合核实，对农房开展现场验收，符合用地和规划许可内容的，出具用地和规划核实文件。

（九）竣工验收。农村住房建设已经完成设计图纸要求、施工合同约定的各项内容，并取得用地和规划核实文件的，建房村民负责组织建筑施工企业或者农村建筑工匠对农村住房进行竣工验收。

委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。建房村民和参加验收的设计、施工、监理人员应当签署竣工验收意见。农村住房经验收合格的，确保履约到位，方可交付使用。

（十）确权发证。农房竣工验收合格后，建房村民持土地权属来源及房屋符合规划或建设的相关材料和不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料，依法向县不动产登记机构申请办理不动产登记。

第六章  批后监管

第二十三条  落实“四到场”制度。乡镇人民政府（办事处）要组织相关人员对农村住房建设后期开展巡查监督，严格落实农村住房建设“四到场”制度，即建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场和竣工验收到场。

第二十四条  建立档案制度。农村住房建设竣工验收合格后，建房村民应当在30日内将建房资料报乡镇人民政府（办事处）存档，乡镇人民政府（办事处）负责将资料整理归档，参照城市建设档案管理规定和标准，加强农村住房建设档案管理并建立电子档案。

第二十五条  建立巡查制度。乡镇人民政府（办事处）应建立日常巡查小分队，严格做好村民建房的动态巡查，全过程监督在建农房实施情况。巡查小分队应定期不定期开展动态巡查，查看是否存在有未批先建情况，在建房屋的用地面积、建筑占地面积、层数、高度等是否按审批内容进行建设。每次巡查必须做好巡查记录，发现问题及时制止，及时下发责令停建通知书或整改通知书。

第二十六条  建立投诉举报制度。建立违法用地和违法建筑投诉举报制度，乡镇人民政府（办事处）和县国土、规划、综合行政执法局均应设立投诉举报电话和受理机构，并向社会公开。受理单位接到投诉举报的，应做好记录并及时到现场调查核实，情况确实的，应及时组织人员进行调查处理，如属其他部门监管的，应及时书面移交相关职能部门进行查处。

第二十七条 乡镇人民政府（办事处）对辖区内的村民建房质量安全管理实行属地管理，主要领导对辖区内的村民建房质量安全监管工作负总责。各乡镇人民政府（办事处）要建立乡镇人民政府（办事处）、村二级的农民建房质量安全监管网络，加大监管力度。

第七章   责任追究

第二十八条  建房户未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；超过规定标准、不按规定拆除原有房屋退还宅基地的，按非法占用土地处理。

第二十九条  村集体经济组织负责人及工作人员有以下情况的，应当追究责任：

上报的村民建房审批方案未经村民会议讨论决定；上报的村民建房审批方案未经正常程序公告；对村民建房审批方案真实性把关不严、弄虚作假，帮助其骗取审批的；收受申请人财物，在未经正式批准前“承诺”申请人动工的；对村民未经正式批准擅自动工或超占面积，未进行阻止及报告的；在未经批准前对其先行收费，导致未批先建的；其他违反规定需追究责任的。

第三十条  乡镇人民政府（办事处）工作人员有以下情况的，应当追究责任：

未认真审核建房申请人是否符合建房条件，导致违反相关规划的；需上报农用地和未利用地转用手续但未办理农用地和未利用地转用手续进行审批的；未组织落实“四到场”制度的；未按规定实地踏勘，玩忽职守，造成严重后果的；未制定落实联合防控制度、监管不力，导致农房管理混乱的；其他违反规定需追究责任的。

第三十一条  县国土、规划、住建、综合行政执法局及相关部门中对负责农村住房建设管理的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规予以处置并追究责任。

第八章   附则

第三十二条  由乡镇人民政府（办事处）或村民委员会负责统一建设的农村居住小区的建设管理，按照《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》等法律、法规的规定执行。

农村住房使用安全的管理以及农村危险房屋的治理，按照《浙江省房屋使用安全管理条例》的规定执行。

农村违法建筑的处置，按照土地管理、城乡规划管理有关法律、法规以及《浙江省违法建筑处置规定》的规定执行。

第三十三条  本办法自2018年8月1日起施行，我县过去颁布的有关农村住房建设规定，与本办法有抵触的，按本办法执行。2015年11月15日开化县人民政府印发的《开化县农村居民建房管理办法（试行）》（开政发〔2015〕77号）同时废止。